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Ganancia ocasional por venta de inmuebles en Colombia 2026: cálculo, impuestos y exenciones
Vender una casa, apartamento, lote o local comercial puede representar una ganancia importante. Sin embargo, también puede generar obligaciones tributarias que muchas personas desconocen hasta el momento de preparar su declaración de renta.
Una de las preguntas más frecuentes es: ¿cuánto debo pagarle a la DIAN por vender un inmueble en Colombia?
La respuesta depende de varios factores: el tiempo durante el cual fuiste propietario, el costo fiscal del inmueble, la utilidad obtenida y las exenciones que puedan aplicar a tu situación.
En términos generales, la tarifa del impuesto de ganancia ocasional para personas naturales residentes en Colombia es del 15%. Pero esto no significa que debas pagar ese porcentaje sobre todo el dinero recibido por la venta.
De hecho, determinar correctamente el costo fiscal y revisar los beneficios tributarios disponibles puede cambiar significativamente el impuesto.
En esta guía te explicaré cómo calcular la ganancia ocasional por venta de inmuebles en Colombia, qué establece la normativa vigente, cuáles son las exenciones y qué debes revisar antes de presentar tu declaración ante la DIAN.
¿Cuánto se paga de ganancia ocasional por vender un inmueble en Colombia?
La tarifa general del impuesto de ganancia ocasional es del 15% sobre la ganancia ocasional gravable, de acuerdo con el artículo 314 del Estatuto Tributario para personas naturales residentes.
Para entenderlo, imagina que vendiste una casa por $450.000.000 y que su costo fiscal debidamente determinado es de $300.000.000.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $450.000.000 |
| Costo fiscal | $300.000.000 |
| Utilidad obtenida | $150.000.000 |
| Tarifa general | 15 % |
| Impuesto estimado | $22.500.000 |
En este ejemplo, el impuesto se calcula sobre la utilidad de $150.000.000 y no sobre los $450.000.000 recibidos por la venta.
El cálculo supone que el inmueble era un activo fijo poseído durante dos años o más, que el costo fiscal es correcto, que no existen recuperaciones de deducciones ni exenciones aplicables y que la operación está sometida a la tarifa indicada.
El resultado también puede variar cuando el inmueble era la vivienda de habitación del propietario y se cumplen los requisitos para aplicar una exención.
Por eso, conocer únicamente el precio de venta no es suficiente para determinar el impuesto.
¿Cuándo la venta de un inmueble genera ganancia ocasional?
No toda utilidad obtenida por vender una propiedad se considera ganancia ocasional.
El artículo 300 del Estatuto Tributario establece que, en términos generales, la utilidad proveniente de vender un activo fijo poseído durante dos años o más constituye ganancia ocasional.
Para determinar su tratamiento debemos revisar dos condiciones fundamentales.
1. El inmueble debe tener la condición de activo fijo
Un activo fijo es un bien que no se encuentra destinado a la venta dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente.
Por ejemplo, puede tratarse de:
Una casa utilizada como vivienda familiar.
Un apartamento adquirido para inversión y arrendamiento.
Un lote conservado dentro del patrimonio personal.
Un local comercial utilizado como inversión.
Por el contrario, si una persona desarrolla una actividad habitual de construcción o comercialización de inmuebles y el bien forma parte de sus inventarios, la utilidad puede tener el tratamiento de renta ordinaria, independientemente del tiempo transcurrido.
2. El inmueble debe haberse poseído durante dos años o más
El tiempo de posesión es determinante para establecer la clasificación tributaria.
| Situación | Tratamiento general |
|---|---|
| Activo fijo poseído menos de dos años | Renta ordinaria |
| Activo fijo poseído dos años o más | Ganancia ocasional |
| Inmueble destinado a inventario | Renta ordinaria, según la actividad |
Ejemplo: compraste un apartamento en marzo de 2024 y lo vendiste en diciembre de 2025. Aunque obtuviste una utilidad, no habrían transcurrido dos años completos de posesión. En principio, esa utilidad no tendría el tratamiento de ganancia ocasional.
Si lo vendieras después de cumplir dos años de posesión y continuara siendo un activo fijo, podría aplicar el régimen de ganancias ocasionales.
La determinación exacta del tiempo de posesión exige revisar los documentos y las fechas jurídicas correspondientes, especialmente cuando el inmueble fue adquirido mediante sucesión, donación u otra figura particular.
Fundamento legal: artículo 300 del Estatuto Tributario.
¿Tu venta genera ganancia ocasional?
Identifica qué tratamiento tributario deberías revisar antes de calcular el impuesto por vender tu inmueble.
¿Para qué tenías el inmueble?
Piensa en cómo se utilizaba dentro de tu patrimonio o actividad económica.
Orientación general para personas naturales. La clasificación definitiva depende de la realidad de la operación, el costo fiscal y las normas aplicables. No constituye una liquidación ni una asesoría tributaria personalizada.
¿Cómo calcular la ganancia ocasional por venta de un inmueble?
El cálculo comienza por identificar el precio de enajenación y establecer el costo fiscal permitido por la legislación.
La fórmula básica es:
Ganancia ocasional inicial = Precio de venta − Costo fiscal del inmueble
Posteriormente se deben evaluar los ajustes exigidos por la normativa, las posibles recuperaciones de deducciones y las ganancias ocasionales exentas o no gravadas que correspondan.
Paso 1. Identifica el valor real de la venta
El primer dato es el precio de enajenación del inmueble.
Este valor debe corresponder a la realidad económica de la operación y a las disposiciones del artículo 90 del Estatuto Tributario.
No es correcto escriturar por un valor artificialmente inferior al precio efectivamente acordado con el propósito de reducir impuestos.
Además de los riesgos tributarios, una diferencia entre el valor real y el declarado puede generar inconsistencias con los movimientos bancarios, los documentos contractuales y la información reportada por terceros.
Paso 2. Determina el costo fiscal
Este es uno de los elementos más importantes de toda la operación.
El costo fiscal representa el valor que puede reconocerse tributariamente para determinar la utilidad. No siempre coincide con el precio original de compra ni con el valor comercial actual.
La legislación permite diferentes mecanismos para su determinación, sujetos a requisitos particulares.
Más adelante veremos cómo revisar esas alternativas.
Paso 3. Calcula la utilidad
Una vez establecidos el precio de venta y el costo fiscal, se determina la diferencia correspondiente.
Supongamos que vendiste un apartamento durante 2026 en las siguientes condiciones:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $520.000.000 |
| Costo fiscal determinado | $365.000.000 |
| Utilidad inicial | $155.000.000 |
| Tarifa general | 15 % |
| Impuesto preliminar | $23.250.000 |
El impuesto preliminar sería de $23.250.000.
No obstante, antes de concluir que ese es el valor definitivo, corresponde verificar si existen exenciones aplicables, retenciones practicadas y otras circunstancias que modifiquen la liquidación.
Calcula una estimación de la ganancia ocasional de tu inmueble
Ingresa los datos de la venta y revisa un cálculo preliminar. Diseñado para personas naturales residentes fiscales en Colombia.
* No es el saldo a pagar de tu declaración. Solo compara este impuesto preliminar con las retenciones ingresadas; no considera otros ingresos, anticipos, descuentos, sanciones ni la liquidación integral.
¿Y si cumples los requisitos del artículo 311-1?
Para vivienda de habitación puede existir una exención de hasta 5.000 UVT de la utilidad. Este es únicamente un escenario hipotético: el simulador NO verifica el destino de los recursos, cuentas AFC, créditos, copropietarios ni los demás requisitos legales.
No apliques este resultado en tu declaración sin comprobar documentalmente que el beneficio procede.
Puedo ayudarte a determinar qué tratamiento corresponde según tus escrituras y soportes.
Esta estimación no sustituye una liquidación tributaria profesional. No está diseñada para no residentes fiscales, sociedades, copropiedades complejas ni cálculos con recuperación de deducciones. Normas de referencia: artículos 300, 311-1 y 314 del Estatuto Tributario y UVT 2026.
¿Cómo determinar correctamente el costo fiscal de un inmueble?
Una de las equivocaciones más frecuentes consiste en asumir que el costo fiscal siempre es igual al precio que aparece en la escritura de compra.
Aunque ese valor puede ser el punto de partida, existen disposiciones que permiten determinar el costo por diferentes métodos.
Los artículos 69, 70, 72 y 73 del Estatuto Tributario son especialmente relevantes.
Costo de adquisición y conceptos fiscalmente admitidos
El valor de adquisición puede formar parte del costo fiscal, junto con otros componentes admitidos legalmente según la situación.
Entre los conceptos que corresponde analizar están:
El precio de adquisición debidamente soportado.
Los costos atribuibles a la adquisición que sean fiscalmente procedentes.
Las mejoras y construcciones incorporadas al inmueble que cumplan los requisitos legales.
Las contribuciones por valorización admitidas.
Los ajustes fiscales permitidos.
Las depreciaciones fiscales que deban descontarse o recuperarse, cuando correspondan.
No todos los gastos relacionados con una propiedad pueden adicionarse automáticamente al costo fiscal.
Por ejemplo, realizar una reparación menor o pagar servicios públicos no implica necesariamente que esos valores puedan incorporarse como mayor costo.
¿Se puede utilizar el avalúo catastral como costo fiscal?
Sí, en determinados casos.
El artículo 72 del Estatuto Tributario contempla la posibilidad de tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo aceptable, bajo las condiciones previstas para la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos.
Para este propósito debe revisarse, entre otros aspectos, el valor correspondiente al año anterior al de la venta y los requisitos de la norma.
Esto no significa que puedas escoger libremente cualquier avalúo ni utilizar una actualización posterior para aumentar artificialmente el costo.
La aplicación de esta alternativa requiere verificar la documentación predial y tributaria.
Ajustes previstos en los artículos 70 y 73
La normativa también contempla mecanismos de ajuste del costo de activos fijos.
El artículo 70 regula determinados reajustes fiscales, mientras que el artículo 73 establece una alternativa específica para personas naturales que venden bienes raíces, acciones o aportes con el carácter de activos fijos.
Para el año gravable 2025, el Decreto 449 de 2026 reglamentó los ajustes correspondientes y las tablas aplicables.
Estos métodos tienen requisitos y reglas de cálculo propios. No deben acumularse indiscriminadamente ni aplicarse a años para los cuales no corresponden.
¿Por qué vale la pena revisar el costo fiscal?
Observa el siguiente ejemplo hipotético:
Una persona vende un inmueble por $450.000.000 y obtiene dos resultados al estudiar los métodos legalmente disponibles.
| Concepto | Escenario A | Escenario B |
|---|---|---|
| Precio de venta | $450.000.000 | $450.000.000 |
| Costo fiscal válido | $280.000.000 | $330.000.000 |
| Utilidad | $170.000.000 | $120.000.000 |
| Impuesto al 15 % | $25.500.000 | $18.000.000 |
La diferencia hipotética en el impuesto es de $7.500.000.
Este ejemplo no significa que todos los contribuyentes tengan derecho a escoger entre estos dos costos. Su propósito es mostrar por qué resulta importante comprobar qué método es legalmente procedente y cuál es su resultado.
Un costo fiscal mal determinado puede llevar tanto a pagar impuestos superiores a los correspondientes como a declarar una utilidad inferior a la real.
¿Qué exenciones existen al vender una casa o apartamento en Colombia?
La normativa colombiana contempla un beneficio especialmente importante para la venta de la vivienda de habitación.
El artículo 311-1 del Estatuto Tributario establece una exención de hasta 5.000 UVT de la utilidad obtenida por personas naturales en la venta de su casa o apartamento de habitación, siempre que se cumplan las condiciones legales.
Este beneficio no debe confundirse con una exención sobre el precio total de venta.
¿Cuánto equivalen 5.000 UVT en 2025 y 2026?
| Año gravable de la operación | Valor de una UVT | Límite de 5.000 UVT |
|---|---|---|
| 2025 | $49.799 | $248.995.000 |
| 2026 | $52.374 | $261.870.000 |
Por ejemplo, una persona que obtiene una utilidad de $180.000.000 al vender durante 2026 su casa de habitación podría tener una ganancia ocasional totalmente exenta si cumple todos los requisitos correspondientes.
Eso no significa que desaparezcan sus demás obligaciones tributarias ni que deba omitir la operación de la declaración.
Requisitos para acceder a la exención por vivienda
La exención no aplica automáticamente a cualquier venta de una propiedad residencial.
Es necesario verificar, entre otros aspectos, que:
1. Se trate de la casa o apartamento de habitación del contribuyente.
Un apartamento que únicamente se tiene como inversión o un local comercial no adquieren este beneficio por el solo hecho de ser bienes inmuebles.
2. La utilidad tenga la naturaleza de ganancia ocasional.
En términos generales, esto requiere que el inmueble sea un activo fijo poseído durante dos años o más.
3. Se cumpla la destinación legal de los recursos recibidos.
El artículo 311-1 contempla, bajo sus condiciones, la utilización de cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) y la destinación de los recursos a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación.
También contempla el pago total o parcial de créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida, con reglas especiales para el abono directo.
4. Se conserven los documentos que demuestren el cumplimiento de los requisitos.
Los comprobantes bancarios, certificados y documentos de la operación son esenciales para sustentar el beneficio.
Importante: la norma exige una destinación específica de los recursos. No basta con afirmar que el dinero se utilizará para comprar otra propiedad.
La reglamentación del Decreto 1625 de 2016, modificada por el Decreto 1920 de 2023, contempla modalidades como adquisición de vivienda nueva o usada, cuota inicial, determinadas operaciones de leasing habitacional y pagos mediante fideicomiso inmobiliario.
¿Todavía existe el requisito de que el avalúo no supere 15.000 UVT?
No como condición de esta exención.
La Ley 2277 de 2022 eliminó el antiguo requisito del valor catastral o autoavalúo máximo de 15.000 UVT que existía en la regulación anterior.
Por tanto, si encuentras artículos que presentan ese límite como requisito vigente de la exención del artículo 311-1, debes verificar si están desactualizados.
¿La exención de 5.000 UVT se aplica por cada propietario?
No.
La DIAN aclaró en el Concepto 006970 de 2024 que el límite se aplica sobre la utilidad total derivada de la venta de la casa o apartamento de habitación, no de manera independiente por cada copropietario.
Este detalle es relevante en inmuebles que pertenecen a cónyuges, familiares u otras personas en común.
¿Podrías aplicar la exención por vender tu vivienda?
Revisa los requisitos principales del beneficio de hasta 5.000 UVT. Responde según tu situación real o lo que tienes previsto hacer con el dinero.
¿Vendiste o vas a vender tu casa o apartamento de habitación?
Nos referimos a tu vivienda de habitación, no a un lote, local o inmueble mantenido únicamente como inversión.
Orientación preliminar, no autorización de la DIAN ni concepto tributario personalizado. No determina el costo fiscal, la procedencia definitiva de la exención ni el impuesto a pagar.
Esta herramienta permitirá contestar preguntas sobre uso del inmueble, tiempo de posesión, fecha de venta, forma de pago, cuenta AFC, crédito hipotecario y destino de los recursos.
El resultado indicará si existen condiciones que justifican estudiar la exención, si falta documentación o si aparentemente no aplica. No emitirá una certificación automática del beneficio.
¿Cómo reducir legalmente el impuesto de ganancia ocasional?
Cuando una persona busca cómo evitar pagar ganancia ocasional por venta de inmueble, lo importante es distinguir entre un beneficio tributario legítimo y una práctica que pueda generar problemas con la DIAN.
Existen varias verificaciones útiles antes de presentar la declaración.
Revisar las alternativas legales de costo fiscal
Como vimos anteriormente, el costo de adquisición no es necesariamente la única referencia permitida.
Analizar los artículos 70, 72 y 73, junto con las reglas aplicables al año de venta, puede permitir una determinación fiscal más precisa.
Comprobar mejoras y valorizaciones
Las mejoras fiscalmente admisibles y las contribuciones por valorización pueden tener efectos en el costo del inmueble cuando se cumplen las condiciones legales.
Es necesario contar con soportes adecuados y evitar duplicaciones.
Evaluar la exención por vivienda de habitación
Si el inmueble vendido fue tu casa o apartamento de habitación, conviene revisar el artículo 311-1 antes de disponer de los recursos.
Una decisión sobre cómo recibir o utilizar el dinero puede afectar el cumplimiento de los requisitos de la exención.
Planificar el momento de la venta
Cuando una propiedad está próxima a completar dos años de posesión, es importante establecer si su venta estará sometida a renta ordinaria o al régimen de ganancias ocasionales.
No se trata de retrasar cualquier operación sin evaluar sus consecuencias, sino de comprender el efecto fiscal de la fecha en que se realiza.
Verificar las retenciones practicadas
Una retención en la fuente debidamente acreditada puede disminuir el saldo final que deba pagarse en la declaración, conforme a las reglas aplicables.
La retención no modifica por sí misma la utilidad ni convierte una ganancia gravada en exenta.
La planeación tributaria consiste en aplicar correctamente las alternativas que permite la ley, no en ocultar ingresos o modificar artificialmente los valores de una transacción.
¿Cuánto se paga de retención en la fuente al vender un inmueble?
Al realizar una compraventa pueden existir retenciones en la fuente que deben distinguirse del impuesto de ganancia ocasional.
El artículo 398 del Estatuto Tributario establece, para la enajenación de activos fijos por personas naturales en los casos que regula, una retención equivalente al 1 % del valor de enajenación.
También deben considerarse las disposiciones del artículo 401 y las normas reglamentarias, particularmente cuando el comprador es una persona jurídica que actúa como agente de retención.
Por eso, no es correcto afirmar que absolutamente todas las ventas inmobiliarias tienen idéntica retención.
¿Qué ocurrió con las retenciones durante 2026?
El 8 de mayo de 2026, la DIAN informó que, debido a la suspensión provisional de disposiciones del Decreto 572 de 2025, debían aplicarse nuevamente las reglas anteriores en las materias afectadas mientras se mantuviera la medida.
Entre esas disposiciones se encuentra el tratamiento reglamentario de retenciones aplicables a la adquisición de inmuebles.
La tarifa y la base deben verificarse considerando la fecha de la operación, el tipo de inmueble, la condición del comprador y el régimen de retención correspondiente.
Ejemplo de retención del 1 %
Si una operación de venta por $450.000.000 está sujeta a la retención del 1 % prevista en el artículo 398, el cálculo sería:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Valor de venta | $450.000.000 |
| Tarifa del ejemplo | 1 % |
| Retención | $4.500.000 |
Esta retención no significa que el impuesto definitivo sea de $4.500.000.
El impuesto por ganancia ocasional se determina con base en la utilidad gravable. La retención correspondiente se tendrá en cuenta en la liquidación de la declaración cuando cumpla las condiciones legales.
Ten presente: además de las retenciones, una compraventa puede generar gastos notariales, derechos de registro y otros tributos, incluido el impuesto de timbre cuando se configuren sus presupuestos. Son conceptos diferentes del impuesto de ganancia ocasional.
Ejemplos prácticos de ganancia ocasional por venta de inmuebles
Las siguientes situaciones son hipotéticas y sirven para ilustrar por qué dos operaciones con precios similares pueden tener consecuencias tributarias distintas.
Caso 1. Venta de un apartamento de inversión poseído durante cinco años
Una persona vende en 2026 un apartamento que tenía arrendado.
Precio de venta: $500.000.000.
Costo fiscal válido: $340.000.000.
Tiempo de posesión: cinco años.
Utilidad inicial: $160.000.000.
Si el apartamento era un activo fijo, la utilidad corresponde, en principio, a una ganancia ocasional.
Aplicando el 15 %, el impuesto preliminar sería de $24.000.000.
Sin embargo, al tratarse de un inmueble destinado al arrendamiento, corresponde comprobar si existieron depreciaciones fiscales deducidas o recuperaciones de deducciones que afecten la depuración.
Tampoco se puede asumir que procede la exención de vivienda de habitación.
Caso 2. Venta de la vivienda familiar con posible exención
Una persona vende en 2026 su casa de habitación por $560.000.000.
Su costo fiscal, correctamente determinado, es de $380.000.000.
La utilidad es de $180.000.000.
Sin aplicar exenciones, el impuesto estimado al 15 % sería de $27.000.000.
Pero, si la vivienda fue poseída durante dos años o más y se cumplen íntegramente los requisitos del artículo 311-1, esa utilidad podría quedar cubierta por el límite de exención de 5.000 UVT correspondiente a 2026.
En ese supuesto, la ganancia ocasional gravable por esta operación podría ser cero.
La diferencia depende de cumplir y demostrar los requisitos legales, no simplemente de tratarse de una casa.
Caso 3. Venta de un inmueble antes de dos años
Una persona compra un apartamento por $280.000.000 y lo vende 18 meses después por $350.000.000.
La diferencia inicial entre el precio de venta y el costo supuesto es de $70.000.000.
Aunque exista utilidad, al no haberse cumplido dos años de posesión, en principio debe analizarse como renta ordinaria.
Por tanto, no resulta correcto aplicar automáticamente el 15 % propio de las ganancias ocasionales.
Su tratamiento dependerá de las reglas de depuración y tributación ordinaria correspondientes al contribuyente.
Caso 4. Venta de un inmueble recibido por herencia
Una persona recibe un inmueble dentro de una sucesión y posteriormente decide venderlo.
Aquí hay dos hechos tributarios diferentes:
Primero: la adquisición del inmueble por herencia, que puede generar una ganancia ocasional sujeta a las reglas y exenciones propias de las sucesiones.
Segundo: la venta posterior del inmueble, que debe analizarse como una nueva operación.
Para esta segunda operación corresponde verificar el costo fiscal, la fecha y forma de adquisición, el tiempo de posesión y demás circunstancias.
No necesariamente se genera el mismo impuesto dos veces ni se puede asumir que el valor comercial consignado en la sucesión es automáticamente el costo fiscal aplicable a la venta.
Cada hecho debe determinarse conforme a su regulación.
¿Cómo declarar la venta de un inmueble ante la DIAN?
Cuando la venta genera una obligación de declaración, es necesario reflejar la operación de acuerdo con su naturaleza tributaria y el formulario aplicable.
Para las personas naturales residentes que utilizan el formulario 210, existe una sección destinada a ganancias ocasionales.
Entre sus conceptos se encuentran:
Ingresos por ganancias ocasionales del país y del exterior.
Costos por ganancias ocasionales.
Ganancias ocasionales no gravadas y exentas.
Ganancias ocasionales gravables.
Si la utilidad por la venta corresponde a renta ordinaria, el tratamiento es diferente y debe ubicarse en la sección que proceda.
¿En qué año debo declarar el inmueble vendido?
Por regla general, los ingresos provenientes de la enajenación de inmuebles se realizan fiscalmente en la fecha de la escritura pública correspondiente, conforme al artículo 27 del Estatuto Tributario.
Por tanto:
| Fecha de la venta | Año gravable | Declaración habitual |
|---|---|---|
| Durante 2025 | 2025 | Presentada en 2026 |
| Durante 2026 | 2026 | Presentada en 2027 |
Para las situaciones especiales deberán revisarse las reglas aplicables.
¿Debo declarar si vendí un inmueble y antes no estaba obligado?
La venta puede modificar la situación tributaria del contribuyente.
Debe revisarse si se cumplen los requisitos legales de obligación de declarar, incluidos los relacionados con ingresos, patrimonio y demás condiciones aplicables al año gravable.
No es suficiente concluir que no debes declarar porque tus ingresos mensuales habituales fueron bajos.
La operación puede tener un valor considerable aunque únicamente se haya realizado una vez.
¿Qué pasa si la DIAN tiene información de la venta?
Los reportes de terceros, las escrituras y los movimientos financieros pueden reflejar operaciones inmobiliarias.
La información exógena es una herramienta de contraste, pero no reemplaza el análisis tributario ni determina por sí sola el costo fiscal o el valor de la ganancia ocasional.
Es importante verificar que los valores informados sean consistentes con la operación efectivamente realizada y sus documentos de soporte.
¿Qué documentos necesitas para calcular la ganancia ocasional?
Una liquidación correctamente sustentada requiere información sobre la adquisición, la propiedad y la venta.
Antes de preparar la declaración, conviene reunir:
Escritura pública de adquisición del inmueble.
Escritura pública de venta.
Certificado de tradición y libertad, cuando resulte pertinente.
Recibos y declaraciones del impuesto predial.
Soportes del costo de adquisición y demás costos procedentes.
Facturas y documentos de mejoras fiscalmente relevantes.
Soportes de contribuciones por valorización.
Declaraciones de renta anteriores, cuando existan y sean pertinentes.
Certificados de retenciones practicadas en la operación.
Documentos del crédito hipotecario, cuando corresponda.
Soportes de cuenta AFC y del destino de los recursos, cuando se pretenda aplicar la exención.
Documentación sucesoral o de donación si el inmueble fue adquirido por esas vías.
La necesidad de cada documento dependerá del caso.
Una revisión profesional comienza por reconstruir correctamente la historia fiscal del inmueble, no por aplicar una tarifa sobre el precio que aparece en la escritura.
Organiza los documentos de la venta de tu inmueble
Elige tu situación y obtén una lista útil para revisar el costo fiscal, las retenciones y las posibles exenciones. Marca lo que ya tienes y guarda tus pendientes.
Documentos por preparar
Preparando la lista…
Antes de declarar: reunir documentos no acredita por sí solo el costo fiscal ni garantiza una exención. La pertinencia de cada soporte depende del año, la forma de adquisición y la operación.
Fuentes tributarias consultadas
Estatuto Tributario, artículos 69, 70, 72, 73, 90, 300 y 311-1; Decreto 1920 de 2023; DIAN: preparación de la declaración de renta.
Errores frecuentes al declarar la venta de un inmueble
Los siguientes errores pueden producir una liquidación incorrecta del impuesto o inconsistencias ante la administración tributaria.
- Calcular el 15 % sobre el precio total de venta: En términos generales, el impuesto recae sobre la ganancia ocasional gravable, no sobre el valor total recibido.
- Confundir el precio de compra con el costo fiscal definitivo: Es necesario revisar las alternativas y los ajustes legalmente aplicables, así como la información de declaraciones anteriores.
- Aplicar la exención de vivienda sin cumplir sus requisitos: Que el inmueble sea una casa o apartamento no significa que automáticamente pueda descontarse una utilidad de 5.000 UVT.
- Tomar un avalúo comercial como si fuera costo fiscal: El avalúo comercial, el avalúo catastral y el costo fiscal son conceptos distintos. La legislación establece cuándo y cómo pueden utilizarse determinados valores.
- Ignorar las depreciaciones fiscales: En inmuebles utilizados para obtener ingresos puede ser necesario revisar depreciaciones y recuperación de deducciones.
- No considerar la fecha de la escritura: La fecha de venta es relevante para establecer el año gravable y el tiempo de posesión.
- Confundir la retención con el impuesto definitivo: El valor retenido durante la operación no necesariamente coincide con el impuesto calculado sobre la ganancia.
- Declarar un precio inferior al realmente pactado: La escritura y la información tributaria deben respetar la realidad económica de la operación y las reglas de valoración establecidas por la ley.
Preguntas frecuentes sobre ganancia ocasional por venta de inmuebles
¿Cuánto se paga a la DIAN por vender una casa en Colombia en 2026?
Si la venta genera una ganancia ocasional gravable para una persona natural residente, la tarifa general es del 15 %. El cálculo depende de la utilidad fiscal, no simplemente del precio de venta. Además, puede existir una exención si se trata de la vivienda de habitación y se cumplen los requisitos legales.
¿Qué pasa si vendo una casa antes de cumplir dos años de posesión?
Si el inmueble era un activo fijo y se vende antes de cumplir dos años de posesión, la utilidad se trata, en principio, como renta ordinaria. Esto implica que no se aplica automáticamente la tarifa general del 15 % correspondiente a ganancias ocasionales.
¿Cómo evitar pagar ganancia ocasional por vender una casa?
No existe una exención universal por vender vivienda. Es posible evaluar el beneficio del artículo 311-1 del Estatuto Tributario y determinar correctamente el costo fiscal mediante los mecanismos permitidos por la ley. El resultado depende de las características de la operación y de los documentos que respalden el tratamiento.
¿La ganancia ocasional por venta de un lote también es del 15 %?
En términos generales, si el lote es un activo fijo poseído durante dos años o más y existe una ganancia ocasional gravable, puede aplicar la tarifa general del 15 % para personas naturales residentes. Sin embargo, la exención específica de casa o apartamento de habitación no debe extenderse automáticamente a un lote.
¿Puedo aplicar la exención de 5.000 UVT si vendo un apartamento arrendado?
No debe presumirse. El artículo 311-1 está dirigido a la venta de la casa o apartamento de habitación del contribuyente. Un inmueble mantenido como inversión y destinado al arrendamiento requiere evaluar sus circunstancias particulares, y puede no cumplir esa condición.
¿Si vendo una casa y compro otra, no pago ganancia ocasional?
No necesariamente. Comprar otra vivienda no garantiza, por sí solo, el beneficio tributario. Es necesario cumplir las condiciones del artículo 311-1 y su reglamentación, incluidos los mecanismos permitidos para manejar y destinar los recursos recibidos.
¿La exención de 5.000 UVT es para cada uno de los propietarios?
No. Según el Concepto 006970 de 2024 de la DIAN, el límite de la exención corresponde a la utilidad total generada por la venta de la vivienda, y no se multiplica por el número de propietarios.
¿Cuánto se paga por vender una casa heredada?
Depende del costo fiscal reconocido, de las condiciones de adquisición, del tiempo de posesión y de la utilidad generada en la venta. La tributación por recibir una herencia debe diferenciarse de la tributación que pueda originarse al vender posteriormente el inmueble heredado.
¿Puedo usar el avalúo catastral para disminuir la ganancia ocasional?
El artículo 72 del Estatuto Tributario permite utilizar determinados avalúos como costo fiscal cuando se cumplen sus condiciones. Debe revisarse especialmente el año al que corresponde el valor y la documentación que lo acredita. No es válido utilizar cualquier avalúo sin comprobar los requisitos legales.
¿La retención que pagué en la notaría reemplaza el impuesto de ganancia ocasional?
No. La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado que puede tenerse en cuenta en la liquidación correspondiente. El impuesto definitivo depende de la ganancia gravable, las exenciones y los demás conceptos que procedan.
¿Vendiste un inmueble y necesitas calcular correctamente tu impuesto?
Cada venta tiene características particulares.
No es lo mismo vender una vivienda familiar que un apartamento arrendado, un lote de inversión o un inmueble recibido por herencia.
Tampoco es suficiente conocer el precio de venta: el verdadero análisis tributario exige establecer el costo fiscal correcto, verificar el tiempo de posesión, determinar si existe una exención y revisar las retenciones practicadas.
Soy Diana Sterling, contadora pública con más de 10 años de experiencia.
Mi objetivo es ayudarte a comprender tus obligaciones tributarias y presentar tu declaración de renta con información debidamente revisada y sustentada.
Si vendiste una casa, apartamento, lote u otro inmueble, puedo ayudarte a evaluar el tratamiento tributario de tu operación, verificar los documentos y determinar correctamente los valores que deben reflejarse en tu declaración de renta.
Solicita una asesoría tributaria personalizada y revisemos tu caso antes de presentar la declaración.
Antes de declarar, revisemos cuánto corresponde pagar.
El impuesto no depende únicamente del precio de venta. Puedo ayudarte a revisar el costo fiscal, el tiempo de posesión, las retenciones y las posibles exenciones aplicables a tu caso.
Soy Diana Sterling, contadora pública con más de 10 años de experiencia. Atención personalizada y revisión de tu situación tributaria.
¿Cuándo la venta de un inmueble genera ganancia ocasional?
No toda utilidad obtenida por vender una propiedad se considera ganancia ocasional.
El artículo 300 del Estatuto Tributario establece que, en términos generales, la utilidad proveniente de vender un activo fijo poseído durante dos años o más constituye ganancia ocasional.
Para determinar su tratamiento debemos revisar dos condiciones fundamentales.
1. El inmueble debe tener la condición de activo fijo
Un activo fijo es un bien que no se encuentra destinado a la venta dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente.
Por ejemplo, puede tratarse de:
Una casa utilizada como vivienda familiar.
Un apartamento adquirido para inversión y arrendamiento.
Un lote conservado dentro del patrimonio personal.
Un local comercial utilizado como inversión.
Por el contrario, si una persona desarrolla una actividad habitual de construcción o comercialización de inmuebles y el bien forma parte de sus inventarios, la utilidad puede tener el tratamiento de renta ordinaria, independientemente del tiempo transcurrido.
Preguntas frecuentes sobre ganancia ocasional por venta de inmuebles
¿Cómo sé qué día me toca declarar renta en 2026?
La fecha depende de los dos últimos dígitos de tu NIT, sin incluir el dígito de verificación. Para personas naturales, los vencimientos generales de 2026 van del 12 de agosto al 26 de octubre.
¿La fecha para declarar se consulta con la cédula o con el NIT?
Con el NIT registrado en tu RUT. Debes tomar los dos últimos dígitos antes del número de verificación.
¿Puedo presentar mi declaración antes de la fecha límite?
Sí. La fecha asignada es el último día que tienes para declarar dentro del plazo, no el día exacto en que obligatoriamente debes presentarla.
¿Qué pasa si mi fecha para declarar ya pasó?
Si estabas obligado y presentas después del vencimiento, puede generarse una sanción por extemporaneidad y, si existe impuesto pendiente de pago, también intereses de mora.
¿Qué pasa si me atraso solo un día?
Un solo día después del vencimiento ya significa que la declaración es extemporánea. Por eso es recomendable no dejar la preparación para el último día.
¿Consultar una fecha significa que estoy obligado a declarar?
No. El calendario solo indica cuándo vencería tu declaración si estás obligado. La obligación depende de tus topes e información tributaria del año gravable 2025.
Fuentes normativas y documentación oficial
Este artículo utiliza como referencias principales las siguientes disposiciones y documentos:
Estatuto Tributario colombiano: artículos 27, 69, 70, 72, 73, 90, 300, 311-1, 314, 398 y 401.
Ley 2277 de 2022: modificaciones al régimen de ganancias ocasionales.
Decreto 1920 de 2023: reglamentación de la exención por venta de casa o apartamento de habitación.
Decreto 449 de 2026: ajustes del costo fiscal para el año gravable 2025.
Resolución DIAN 000193 de 2024: UVT aplicable al año 2025.
Resolución DIAN 000238 de 2025: UVT aplicable al año 2026.
Concepto DIAN 006970 de 2024: aplicación de la exención cuando existen varios propietarios.
Comunicado DIAN 070 de 2026: suspensión provisional de disposiciones del Decreto 572 de 2025 sobre retenciones.
Instructivo oficial del formulario 210: declaración de renta de personas naturales residentes.
Fuentes disponibles en el Normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/
Nota editorial: contenido actualizado con referencias normativas consultadas a octubre de 2026. Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el estudio de los hechos, documentos y condiciones particulares de cada contribuyente.